Единственное жилья? Не отдам!

[Юридическая Служба]

Многие пользователи, ввиду обладания опытом банкротства и тяги на себе ярма кредитных обязательств, знают общее правило: «нельзя забрать единственное жильё за долги», под это дело даже есть отдельный термин из гражданского права — «исполнительский иммунитет» (запрет на обращение взыскания на определенное имущество должника), который хоть прямо и не упоминается, но характеризует нормы, закреплённые в ст. 446 ГПК. Из них как раз и следует, что единственное жильё «забрать за долги» нельзя.

Но есть нюанс:

если жильё становится залогом, что всегда имеет место быть по той же ипотеке, то по общему правилу и его, даже если оно единственное, можно «забрать за долги». Но и из этого есть исключения.

Из ст. 78 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ следует один занимательный момент: сама по себе она не запрещает взыскание при нецелевом использовании кредита, из неё следует, что нельзя выселить проживающее лицо, если взятый кредит был израсходован нецелевым образом.

Ну и что, пусть нельзя выселить, но «забрать» за долги-то можно? Можно. Но зачем? Как продать квартиру, которую нельзя освободить от жильцов, от тех, кто имеет законное право на использование жилища? Вот! В том-то и дело.

Забрать единственное жилье можно только в том случае, если кредит был целевым, то есть его выдали сугубо под покупку, ремонт или неотделимые улучшения квартиры или иного жилища. Но возможно ли взять ипотеку под капитальный ремонт? Вообще, да, такая услуга есть. В таком случае в залог «отправляют» квартиру и выдают деньги на ремонт.

Существуют условно обходные пути: например, включить деньги, требуемые на ремонт, в тело ипотеки на жилище, то есть часть банк перечисляет застройщику или изначальному покупателю (лицу, что продает вам жилище на вторичном рынке), а проценты вы платите общие.

Теперь встаёт вопрос: а если кредит был потрачен на иное или не был целевым изначально? Вот!

Если мы «сложим» ст. 50 того же ФЗ, которая «говорит» о том, что залог при невыплате кредита может забрать кредитор, и ст. 78, из которой, как мы выяснили, следует, что забрать залог можно только в том случае, если кредит был фактически целевым, то есть либо так было прописано в договоре, либо если он был потрачен на заложенную цель, то получим, что забрать единственное жилье нельзя даже если оно было в залоге под нецелевой кредит.

Рассмотрим на примере Постановления АС Московского округа от 23.09.2025 по делу № А41-77135/2022.
В чём суть:

некто взял целевой кредит на капитальный ремонт (так было прописано в договоре) под залог единственного жилья и умер, в связи с этими обстоятельствами не смог дальше платить по обязательствам, затем родственница подаёт заявление о признании его банкротом, параллельно провели оценку квартиры, экспертиза заключила, что капитальный ремонт сделан не был, следовательно, кредит фактически не являлся целевым, значит, на него распространяются правила, о которых мы говорили выше.

Согласно решению суда: во-первых, ремонт сделан не был, чему есть документальные подтверждения, следовательно кредит нецелевой, во-вторых, заёмщиком был покойный, а не наследница*

*да, по общему правилу, если наследник вступает в наследство, то ему переходит не только имущество покойного, но и его долговые обязательства, но особенность этого случая в том, что наследница доказала, что погашать кредиты за счёт имущества покойного нельзя.

Вывод: спокойно берите нецелевой кредит под залог единственного жилья, забрать не представляется возможным, умирать, к слову, необязательно. Но учитывайте, что согласно ст. 814 ГК кредитор вправе контролировать целевое использование и, закономерно, инициировать прекращать договорные обязательства, требовать возврат средств.

С уважением, Юридическая служба!